主楼布阵/内外循环启动 楼市动力十足\美联物业住宅部行政总裁（港澳） 布少明

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近期有报告指本港楼价或于下半年调头向下，主要理由是目前二手成交放缓。报告引起不少媒体关注，惟笔者对此持相反看法。诚然，自4月初起，二手交投的确有放缓迹象，但主因是4月长假港人“报复式”外游，加上新盘贴市价抢攻，吸走大部分市场的购买力。与此同时，笋盘及移民盘被消化，亦是二手交投减慢的主要原因。但从整体住宅交投来看，市场成交表现仍不俗。

据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，在不包括一手公营房屋之下，本年截至5月18日，一手私楼及二手住宅注册量合共录得2.3290万宗，较去年同期的1.7917万宗大幅升约三成。近日多个新盘销情均理想，楼市动力其实未见大幅减弱的迹象。如单从二手交投放缓就推断楼市增长的动力减慢未免有失偏颇。随着两地通关的威力日渐发酵，本港的经济活动已逐渐复常，零售及旅游的数据均表现理想，多间大行上调本港全年GDP增长预测。笔者预计，经济持续增长将增强市民置业信心，推动“内循环”生生不息，为楼市带来强劲的支持。

“内循环”之外，下半年港楼还有望受惠于“外循环”的启动，亦即是境内外资金流入楼市。虽然反映非本地人及公司客的买家印花税（BSD）个案，在全面通关后仍处较偏低水平，惟始终受三年疫情打击，加上全面通关时间尚短，内地买家来港置业入市情况难以即时完全恢复。但不可忽略的是，新来港定居人士入市为楼市带来新动力。由去年四季度开始，已陆续涌现抢闸入市的个案，这种趋势于上季更加明显。

全年楼价料升15%

特区政府积极推出多项措施吸引人才来港，包括刚公布扩大人才清单，涵盖专业由13项大增至51项，相信今年来港投资移民的细节亦将会落实。特区政府为吸纳人才而扭尽六壬，不排除未来会有更多的相关措施，增加香港对中外人才的吸引力。相信下半年来港的专才数目将会持续增加，并成为本港楼市生力军，加速港楼的“外循环”启动。随着专才来港工作及生活，即时为本港带来新增租住需求，支持租金向上。

疫情已去，楼市复常成为事实。展望下半年楼市，料受惠于“内外双循环”加快启动带来的动力，交投有望持续向好，特别是新盘，在发展商“求量不求价”的政策之下，相信会继续成为楼市的焦点，二手业主有见新盘交投炽热，亦不会大幅减价求售。本港楼市有力展现凌厉后劲，当然我们不能排除“黑天鹅”出现，除非外围政经环境出现急剧的变化，引致业主“恐慌性”抛售，相信楼价难有大幅回调的可能，故维持全年楼价升约10%至15%的预测。

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